Un an après l'incendie de l'Estaque : ce que le feu a changé pour l'immobilier marseillais
En bref
L'incendie des 8 et 9 juillet 2025 a parcouru environ 750 hectares jusqu'aux quartiers nord de Marseille, rendant des dizaines de maisons inhabitables. Depuis le 1er janvier 2025, les obligations légales de débroussaillement figurent dans l'état des risques et dès l'annonce immobilière ; un nouvel arrêté préfectoral les a renforcées le 15 octobre 2025.
Le 8 juillet 2025, le feu est entré dans la ville
Parti d'un véhicule enflammé aux Pennes-Mirabeau, poussé par un mistral violent, l'incendie a parcouru environ 750 hectares en deux jours et atteint les hauteurs de l'Estaque, dans le 16e arrondissement. Le bilan matériel a marqué les esprits : environ 70 maisons rendues inhabitables à Marseille, dont une cinquantaine détruites, des centaines d'évacués.
Pour une ville bordée par les massifs de l'Étoile, du Garlaban et des Calanques, l'événement a rappelé que le feu de forêt est un risque urbain, pas seulement rural.
Un cadre réglementaire déjà en place, désormais visible
Marseille est couverte depuis le 22 mai 2018 par un plan de prévention des risques d'incendie de forêt, qui encadre la construction aux franges des massifs. Et depuis le 1er janvier 2025, une nouveauté touche directement les transactions : les obligations légales de débroussaillement (OLD) doivent être mentionnées dans l'état des risques et dès l'annonce, pour tout bien concerné.
Un nouvel arrêté préfectoral du 15 octobre 2025 a remplacé celui de 2014 et précisé les règles dans les Bouches-du-Rhône. Le principe reste simple : débroussailler 50 mètres autour des constructions, extensibles à 100 mètres, pour les biens situés à moins de 200 mètres des bois, maquis et garrigues.
Qui est concerné à Marseille
L'interface entre la ville et les massifs traverse de nombreux quartiers : les hauteurs de l'Estaque et de Saint-Antoine côté Étoile, les franges de Saint-Julien et des Camoins côté Garlaban, les abords des Calanques du Roy d'Espagne aux Goudes. La règle se vérifie parcelle par parcelle sur Géorisques (https://www.georisques.gouv.fr), et l'état des risques du bien la mentionne.
Un chiffre officiel résume l'enjeu : environ 90 % des maisons détruites lors des feux de forêt se trouvaient sur des terrains insuffisamment débroussaillés.
Vendre ou louer un bien en zone OLD
Concrètement, pour une transaction dans ces quartiers, trois réflexes s'imposent.
- Vérifier si le bien est soumis aux OLD : l'état des risques doit le mentionner dès l'annonce, comme le prévoit la loi du 10 juillet 2023.
- Réaliser le débroussaillement avant la vente : un terrain non conforme se négocie, et la responsabilité du propriétaire est engagée.
- Garder les preuves (factures, photos datées) : elles rassurent l'acheteur et l'assureur.
Le reste du dossier ne change pas
L'incendie n'a pas modifié les autres obligations marseillaises : DPE dès l'annonce, termites à la vente dans tout le département, plomb et amiante selon l'âge du bien. Mais il a changé le regard des acheteurs sur les collines : la question du débroussaillement est désormais posée dès la première visite.
Un dossier complet et un ERP à jour, datés de moins de six mois, restent la meilleure réponse ; voir notre page diagnostics pour vendre.
Questions fréquentes
Mon bien à Marseille est-il soumis au débroussaillement obligatoire ?
S'il se situe à moins de 200 mètres d'un massif boisé (Étoile, Garlaban, Calanques), probablement : la zone se vérifie sur Géorisques et l'état des risques doit le mentionner. L'obligation couvre 50 mètres autour des constructions.
Dois-je mentionner les OLD dans mon annonce immobilière ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025 : pour tout bien soumis aux obligations légales de débroussaillement, l'information figure dans l'état des risques remis dès l'annonce, puis annexé au compromis ou au bail.
Qui paie le débroussaillement, le vendeur ou l'acheteur ?
Le propriétaire au moment où l'obligation s'applique : avant la vente, c'est donc le vendeur. Un terrain non débroussaillé expose à des sanctions et pèse dans la négociation.
L'incendie de 2025 a-t-il rendu certains quartiers invendables ?
Non. Les ventes continuent dans les quartiers touchés, mais les acheteurs regardent désormais le débroussaillement, l'accès des secours et l'assurance. La transparence du dossier fait la différence.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.