Passoire thermique à Marseille
Mis à jour : août 2026
En bref
À Marseille, 1 917 logements sont classés G et ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; 6 183 sont classés F, louables jusqu'au 1er janvier 2028. Le taux est bas, 3,5 %, et 5 201 de ces passoires sont chauffées à l'électricité.
Trois dates à connaître
Les lettres F et G désignent les passoires, et depuis l'article 160 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, elles décident de la décence d'un bien mis en location.
Trois portes se ferment successivement : celle des 1 917 logements marseillais classés G s'est refermée le 1er janvier 2025, celle des 6 183 logements F se fermera le 1er janvier 2028, celle des logements E le 1er janvier 2034.
Un taux bas, tenu par le climat
Sur les 233 331 DPE marseillais, 6 183 ressortent en F et 1 917 en G : 8 100 passoires, soit 3,5 % du parc diagnostiqué. La classe E n'en représente que 9,6 % de plus.
Le climat méditerranéen explique l'essentiel : les besoins de chauffage entrant dans le calcul du DPE sont faibles, une même enveloppe est donc mieux notée à Marseille qu'à Dijon. Le revers, moins visible dans l'étiquette, est le confort d'été.
Deux passoires sur trois sont électriques
C'est la particularité marseillaise. Le chauffage électrique équipe 52,1 % du parc diagnostiqué, et 5 201 des 8 100 passoires, soit 64 % d'entre elles.
Or le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, et un arrêté du 19 août 2026 le portera à 1,7 au 1er janvier 2027. Nulle part le levier n'est aussi large qu'ici : la majorité des passoires marseillaises sont dans le champ de cette réforme.
Obtenir la nouvelle étiquette sans frais
Nul besoin de repayer un diagnostic : celui que vous détenez garde sa validité. Il suffit de saisir son numéro ADEME sur l'observatoire DPE-Audit pour recevoir, sans frais, l'attestation portant la nouvelle étiquette.
Personne ne se déplace, aucun professionnel n'intervient. Pour un propriétaire marseillais dont l'appartement électrique est classé G de justesse, c'est le tout premier geste à faire.
Où se trouvent les passoires marseillaises
Parmi les logements classés F ou G, 59,9 % datent d'avant 1948. Le centre ancien concentre donc le sujet, du Panier à Noailles, là où l'immeuble de rapport du XIXe domine.
Le détail par secteur figure sur la page DPE par quartier, qui distingue le bâti ancien du centre des grands ensembles du nord et des noyaux villageois.
Le permis de louer, une couche marseillaise en plus
Marseille applique dans plusieurs secteurs un permis de louer : avant de mettre un logement en location, le bailleur doit obtenir une autorisation préalable de la métropole.
Ce dispositif est distinct du DPE, mais il se cumule avec lui : un logement non décent, énergétiquement ou non, peut voir son autorisation refusée. Notre article sur le permis de louer précise les secteurs concernés.
Bail en cours et loyer gelé
Rien ne vous oblige à donner congé : un contrat en cours va jusqu'à son terme. C'est en le renouvelant, en le laissant se reconduire ou en en signant un nouveau que la contrainte apparaît.
Le loyer, lui, est bloqué depuis le 24 août 2022 : aucune revalorisation n'est admise sur un bien étiqueté F ou G sans travaux préalables, ni indexation annuelle ni réajustement au changement de locataire. Marseille étant en zone tendue, s'y superposent les règles locales d'évolution des loyers.
Ce que risque un bailleur
Louer un G aujourd'hui, c'est louer un logement juridiquement non décent. Il n'y a ni amende automatique ni contrôle systématique, mais le locataire peut exiger la mise en conformité sur le fondement de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Le juge saisi peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement.
En copropriété, le sujet dépasse le logement
Beaucoup de passoires marseillaises se trouvent dans de grandes copropriétés où l'isolation des façades et le chauffage relèvent de l'assemblée générale.
Un copropriétaire seul garde la main sur ses parties privatives : menuiseries, ventilation, isolation intérieure. La page DPE en copropriété détaille la répartition des décisions.
Rénover ou vendre
La vente d'un logement en monopropriété classé F ou G impose un audit énergétique réglementaire, remis dès la première visite, qui chiffre un parcours de travaux.
Sur l'attente, prudence : une proposition de loi adoptée par le Sénat le 1er avril 2025 reste en navette à l'Assemblée, et les annonces gouvernementales de 2026 sur un assouplissement ne sont pas en vigueur. Les aides du moment se vérifient auprès de France Rénov'.
Questions fréquentes
Mon appartement classé F est-il encore louable à Marseille ?
Oui, et jusqu'au 31 décembre 2027 inclus : c'est au 1er janvier 2028 que la classe F bascule. Seuls les 1 917 logements marseillais classés G sont déjà hors marché locatif.
Combien de passoires compte Marseille ?
8 100 sur 233 331 DPE, soit 3,5 % du parc diagnostiqué : 6 183 logements classés F et 1 917 classés G. Un taux bas, que le climat méditerranéen explique en grande partie.
Pourquoi la réforme du coefficient électricité compte-t-elle autant ici ?
Parce que 5 201 des 8 100 passoires marseillaises sont chauffées à l'électricité, soit près des deux tiers. Le coefficient est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, ce qui améliore mécaniquement leur étiquette.
Comment obtenir ma nouvelle étiquette DPE ?
Gratuitement, sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME, avec le numéro ADEME figurant sur votre diagnostic. Ni nouvelle visite ni frais : le DPE existant reste valable.
Le permis de louer s'applique-t-il à tout Marseille ?
Non, seulement dans certains secteurs définis par la métropole. Il est distinct du DPE mais se cumule avec lui : un logement non décent peut se voir refuser l'autorisation.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.