Permis de louer à Marseille : trois quartiers sous autorisation, et des amendes réelles
En bref
Dans trois secteurs de Marseille (Noailles depuis octobre 2019, Belle de Mai et Hoche-Versailles depuis 2025), la Métropole impose une autorisation préalable de mise en location : le « permis de louer », à obtenir avant chaque signature de bail. Louer sans autorisation expose à une amende de 5 000 €, portée à 15 000 € en cas de location malgré un refus.
Né à Noailles, après le 5 novembre 2018
L'effondrement de deux immeubles de la rue d'Aubagne, qui a coûté la vie à huit personnes le 5 novembre 2018, a durci durablement la lutte contre l'habitat indigne à Marseille. Parmi les réponses : l'autorisation préalable de mise en location, votée à l'unanimité par le conseil métropolitain du 28 février 2019 et en vigueur à Noailles depuis le 15 octobre 2019.
Le principe : dans le périmètre délimité, un bailleur doit obtenir une autorisation de la Métropole avant chaque mise en location, renouvelée à chaque changement de locataire. Un agent peut visiter le logement avant de délivrer le permis.
Un bilan chiffré, et une extension en 2025
Cinq ans après, le dispositif a montré ses effets à Noailles : plus d'un millier de permis délivrés, plus de 700 logements remis en conformité à l'échelle métropolitaine, mais aussi 22 sanctions financières pour près de 195 000 € d'amendes.
Fort de ce bilan, le conseil métropolitain du 10 octobre 2024 a voté l'extension du permis de louer à deux nouveaux secteurs marseillais, effective en 2025 : la Belle de Mai et Hoche-Versailles, dans le 3e arrondissement. Les périmètres exacts sont consultables sur le site de la Métropole Aix-Marseille-Provence (https://ampmetropole.fr).
La procédure pour le bailleur
Dans les secteurs concernés, la marche à suivre est cadrée.
- Déposer la demande d'autorisation auprès de la Métropole avant la signature du bail, avec le dossier de diagnostics complet.
- Attendre la décision (accord, accord sous conditions de travaux, ou refus) avant de faire signer le locataire.
- Renouveler la démarche à chaque nouveau locataire : l'autorisation n'est pas attachée au logement une fois pour toutes.
Les diagnostics, socle du dossier
Le permis de louer s'appuie sur l'état réel du logement : décence, sécurité, salubrité. Le dossier de diagnostics de location en est le socle : DPE, état des risques, plomb pour les immeubles d'avant 1949, très fréquents à Noailles comme à la Belle de Mai, électricité et gaz au-delà de quinze ans.
Un logement classé G au DPE cumule les blocages : interdit de nouveau bail depuis 2025, il ne passera pas davantage le filtre du permis de louer.
Et dans le reste de Marseille ?
Hors de ces trois secteurs, pas d'autorisation préalable : les règles nationales s'appliquent, avec une nuance marseillaise, la zone tendue qui réduit le préavis du locataire à un mois. Aucune nouvelle extension du permis de louer n'est actée à ce jour ; le dispositif étant évalué en continu, les bailleurs des quartiers anciens ont intérêt à suivre les délibérations métropolitaines.
Dans tous les cas, un dossier de diagnostics à jour reste le meilleur passeport locatif ; comparez plusieurs devis avant la mise en location.
Questions fréquentes
Quels quartiers de Marseille sont soumis au permis de louer ?
Trois secteurs : Noailles (1er arrondissement) depuis le 15 octobre 2019, puis la Belle de Mai et Hoche-Versailles (3e arrondissement) depuis 2025. Les périmètres précis figurent sur le site de la Métropole.
Que risque un bailleur qui loue sans permis à Noailles ?
Une amende pouvant atteindre 5 000 € après mise en demeure, et jusqu'à 15 000 € s'il loue malgré un refus. Près de 195 000 € d'amendes ont déjà été prononcées sur le secteur.
Le permis de louer est-il exigé à chaque changement de locataire ?
Oui : l'autorisation se demande avant chaque signature de bail, pas une fois pour toutes. Un logement déjà autorisé doit refaire la démarche pour le locataire suivant.
Quels diagnostics fournir pour obtenir le permis de louer ?
Le dossier de location complet : DPE, état des risques, plomb pour les logements d'avant 1949, électricité et gaz au-delà de 15 ans. L'état du logement peut être vérifié sur place avant la décision.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.