Le DPE à Marseille
Mis à jour : septembre 2026
En bref
Le DPE classe un logement de A à G. Obligatoire pour vendre et pour louer, opposable, il vaut dix ans.
Marseille présente un écart rare : son enveloppe est parmi les moins isolées du pays, alors que ses étiquettes comptent parmi les meilleures.
Ce que le diagnostic évalue
Le DPE attribue une classe de A à G selon la consommation conventionnelle du logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il décrit le bâtiment pour un usage standard, ce qui rend deux biens comparables entre eux.
Opposable depuis 2021, il engage celui qui le fournit : une classe erronée peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur.
Mal isolée, bien notée
Les deux chiffres se contredisent en apparence. Sur 233 331 diagnostics marseillais, 164 180 signalent des murs jugés insuffisants, soit 70,4 %, très au-dessus de la moyenne nationale de 55,4 %.
Pourtant, 1 917 logements seulement sont classés G, soit 0,8 %, et 105 653 sont en C. La ville affiche l'un des taux de passoires les plus bas des grandes communes.
Le climat explique l'écart
Le DPE mesure une consommation de chauffage conventionnelle. En zone climatique H3, les besoins de chauffage sont faibles : un mur mal isolé y coûte beaucoup moins de kilowattheures qu'en Bourgogne ou en Lorraine.
La note reflète donc surtout la douceur de l'hiver, pas la qualité du bâti. C'est une bonne nouvelle pour vendre, et un piège pour vivre.
Ce que la lettre ne dit pas
Une bonne étiquette marseillaise ne garantit rien sur l'été. Le DPE ne note pas le confort par forte chaleur, et 164 180 logements aux murs peu isolés se réchauffent vite.
Un acheteur qui se fie à la seule lettre peut donc découvrir un logement difficile à vivre en août, et une facture de climatisation qui n'apparaissait nulle part. Les sujets sont traités sur le confort d'été et la climatisation.
La plus grosse génération du réseau
94 576 logements diagnostiqués relèvent de la période 1948-1974, la plus grosse cohorte d'une seule génération que nous ayons mesurée, toutes villes confondues. 85,1 % d'entre eux présentent des murs jugés insuffisants.
Le bâti antérieur à 1948, avec 70 301 diagnostics, fait à peine mieux à 88,5 %. Marseille se distingue en cumulant les deux, du Panier aux grandes copropriétés des années soixante.
Ce que le calcul retient faute de preuve
Une part de ces chiffres tient à la méthode. Le diagnostiqueur ne dépose rien et n'ouvre aucune paroi : devant un mur enduit, il ne peut pas affirmer qu'un isolant se trouve derrière.
Le calcul applique alors une valeur par défaut, 2,5 W/(m².K), celle d'un mur nu, volontairement sévère. Une part des diagnostics défavorables vise des logements réellement mal isolés, une autre des logements dont l'isolation n'a pas pu être prouvée. Rien dans la base ne sépare les deux.
Le document qui rétablit la note
Un écrit suffit, à condition de nommer le matériau posé et d'indiquer son épaisseur. Facture d'entreprise, devis signé, notice de constructeur ou dossier d'aide publique se valent devant le calcul.
Avec 91,2 % d'appartements parmi les diagnostics marseillais, ce document se trouve souvent au niveau de l'immeuble. Le carnet d'entretien et les votes d'assemblée sont à demander au syndic, comme le détaille le DPE en copropriété.
Un parc très inégal selon les quartiers
Marseille couvre 240 kilomètres carrés et seize arrondissements, ce qui interdit toute moyenne utile. Un immeuble haussmannien de la Canebière, un cabanon de l'Estaque et une résidence des quartiers nord ne partagent presque rien.
Les écarts sont détaillés sur le DPE par quartier et sur les noyaux villageois. Seule la visite donne une note fiable.
Le chauffage marseillais
L'électricité chauffe 121 514 logements, soit plus de la moitié du parc, le gaz naturel 99 394, et le réseau de chaleur seulement 8 467. Le fioul concerne encore 2 713 diagnostics.
Cette prédominance de l'électricité a une conséquence datée : le coefficient qui la convertit en énergie primaire est passé à 1,9 en janvier 2026, contre 2,3 auparavant. Un diagnostic antérieur ne reflète plus le calcul en vigueur.
Ce que la lettre coûte à la vente
Marseille compte 22 484 logements classés E, 6 183 classés F et 1 917 classés G, soit 30 584 biens exposés au calendrier. À l'autre bout, 31 592 logements atteignent les classes A ou B.
L'écart de prix reste réel : selon l'étude des notaires parue en 2024, une maison classée G se vend environ 25 % moins cher qu'une maison comparable classée D. Le sujet est développé dans les diagnostics de vente.
Ce que la lettre change à la location
Le calendrier avance. Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Les baux en cours ne sont concernés qu'au renouvellement.
Marseille compte 8 100 passoires thermiques, un chiffre bas au regard de la taille du parc. Mais 22 484 logements en E attendent 2034, et certains secteurs relèvent aussi du permis de louer.
Prix, délai et durée de validité
Le DPE n'obéit à aucun tarif réglementé. Ce qui pèse le plus sur une facture est le nombre de diagnostics groupés dans une même commande, un DPE isolé revenant proportionnellement plus cher qu'un dossier complet. Les repères figurent sur le prix d'un DPE à Marseille.
Un diagnostic réalisé depuis le 1er juillet 2021 vaut dix ans. Les versions antérieures sont caduques, et un audit énergétique suit ses propres règles.
Questions fréquentes
Le DPE est-il obligatoire à Marseille ?
Oui, pour toute vente et toute location. La classe doit figurer dès l'annonce, et le diagnostic complet être annexé au compromis ou au bail.
Pourquoi Marseille a-t-elle si peu de passoires malgré des murs mal notés ?
Parce que le DPE mesure une consommation de chauffage. En zone climatique H3, les besoins hivernaux sont faibles, donc un mur peu isolé pèse moins sur la note qu'ailleurs. 70,4 % de murs insuffisants coexistent avec 0,8 % de logements classés G.
Une bonne étiquette garantit-elle un logement confortable en été ?
Non. Le DPE ne note pas le confort par forte chaleur. Un logement bien classé à Marseille peut être difficile à vivre en août, et la climatisation qui compense n'apparaît pas dans le calcul.
Combien de logements sont classés F ou G à Marseille ?
8 100 logements, soit 3,5 % des 233 331 diagnostics publiés. En ajoutant les 22 484 logements classés E, visés par l'échéance de 2034, 30 584 biens sont concernés par le calendrier locatif.
Combien de temps un DPE reste-t-il valable ?
Dix ans s'il a été réalisé depuis le 1er juillet 2021. Les diagnostics antérieurs sont caducs. Après des travaux, un nouveau DPE est nécessaire pour faire reconnaître le gain de classe.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.