Les diagnostics obligatoires pour louer à Marseille
Mis à jour : juillet 2026
En bref
Pour louer à Marseille, il faut au minimum le DPE et l'état des risques dès l'annonce, puis selon le bien le plomb (avant 1949), l'électricité et le gaz de plus de 15 ans. Marseille est en zone tendue : préavis locataire d'un mois et taxe sur les logements vacants, mais pas d'encadrement du niveau des loyers.
Dans trois secteurs (Noailles, Belle de Mai, Hoche-Versailles), le permis de louer s'ajoute avant chaque bail.
Le dossier du bailleur marseillais
Le DPE est exigé dès l'annonce, classe affichée. S'y ajoutent l'état des risques (ERP), le constat plomb pour les logements d'avant 1949, fréquents du Panier à la Belle de Mai, et les états de l'électricité et du gaz pour les installations de plus de quinze ans.
Dans une ville où 55 % des habitants sont locataires et où plus de 100 000 étudiants cherchent à se loger dans la métropole, un dossier complet dès juillet capte la meilleure demande ; notre guide louer à un étudiant détaille le calendrier.
Zone tendue, mais pas de loyers plafonnés
Marseille appartient à la zone tendue de l'agglomération Marseille-Aix : le préavis du locataire tombe à un mois et la taxe sur les logements vacants s'applique. En revanche, malgré une candidature de la Métropole fin 2022, l'encadrement du niveau des loyers n'a jamais été mis en place ici : le décret n'a pas été signé.
Les règles nationales sur les passoires valent en revanche pleinement : loyers des F et G gelés depuis 2022, et interdiction de relouer un G depuis 2025.
Permis de louer : trois secteurs sous autorisation
À Noailles depuis octobre 2019, puis à la Belle de Mai et Hoche-Versailles depuis 2025, la Métropole impose une autorisation préalable avant chaque mise en location, sous peine d'amendes de 5 000 à 15 000 €. Le dossier de diagnostics en est le socle.
Si votre bien est dans l'un de ces périmètres, anticipez : la demande s'instruit avant la signature du bail, pas après.
Étudiants et petites surfaces : le cœur du marché locatif
Studios de la Timone, T1 de Saint-Charles, colocations du cours Julien : le marché étudiant marseillais est massif. La correction de calcul du DPE pour les surfaces de 40 m² et moins, en vigueur depuis juillet 2024, a fait gagner une à deux classes à beaucoup de petits logements : un diagnostic antérieur mérite un nouveau calcul avant la rentrée.
Côté budget, un pack location se situe entre 195 et 335 €, à titre indicatif (voir prix).
Questions fréquentes
Le préavis de mon locataire marseillais est-il de 1 ou 3 mois ?
Un mois : Marseille est en zone tendue (agglomération Marseille-Aix), le préavis réduit s'applique de droit aux locations vides comme aux meublées.
Les loyers sont-ils plafonnés à Marseille ?
Non. Contrairement à Paris ou Lyon, l'encadrement du niveau des loyers n'a jamais été instauré à Marseille : le décret demandé par la Métropole fin 2022 n'a pas été signé. Seul le gel des loyers des logements F et G s'applique.
Mon logement est à Noailles : que dois-je faire avant de louer ?
Obtenir l'autorisation préalable de mise en location auprès de la Métropole, avant la signature du bail et à chaque changement de locataire, avec un dossier de diagnostics complet. Louer sans permis expose à 5 000 € d'amende.
Puis-je encore louer un logement classé G à Marseille ?
Non pour un nouveau bail, depuis le 1er janvier 2025. Avec seulement 0,8 % de G parmi les DPE marseillais, le cas est rare, mais il bloque net un projet locatif : vérifiez la classe avant d'acheter pour louer.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.