Le DPE du trois-fenêtres marseillais
Mis à jour : juillet 2026
En bref
Typologie née à Marseille, l'immeuble trois-fenêtres aligne sur environ sept mètres de façade trois fenêtres par étage, pour quatorze mètres de profondeur : un plan traversant porté par les murs mitoyens, la façade n'étant pas porteuse. Construit du XVIIIe au début du XXe siècle, ce bâti au charme certain se diagnostique avec méthode : plomb quasi systématique, termites à vérifier, et un DPE qui dépend beaucoup des menuiseries et du chauffage.
Une invention marseillaise
Le trois-fenêtres est au bâti marseillais ce que le canut est à Lyon : une signature. Codifiée au XIXe siècle, la formule est d'une régularité étonnante : environ sept mètres de façade, trois fenêtres par niveau, quatorze mètres de profondeur, des appartements traversants d'un seul tenant par étage.
Particularité structurelle méconnue : les planchers portent sur les murs mitoyens, la façade ne soutient rien. On en trouve du Panier à Endoume, de la Plaine à Mazargues : des quartiers entiers en sont tissés.
Ce que cette architecture fait au DPE
Le trois-fenêtres a des atouts thermiques réels : mitoyenneté des deux côtés, murs épais à forte inertie, plan traversant qui ventile naturellement l'été. Un profil très adapté au climat marseillais, souvent récompensé par l'indicateur de confort d'été.
Ses faiblesses sont tout aussi typées : menuiseries d'origine en simple vitrage, halls et cages d'escalier non isolés, chauffages électriques ajoutés au fil du temps. Sans rénovation, la classe s'installe en D ou E ; rénové, il vise C sans dénaturation.
Le dossier de vente type du trois-fenêtres
Bâti du XIXe oblige, le dossier est fourni : plomb quasi systématique, termites obligatoire comme partout dans le département, amiante si des rénovations postérieures à l'origine en ont introduit, électricité souvent à contrôler, et Carrez pour les immeubles découpés en copropriété.
Attention enfin à l'état structurel : la typologie a été au cœur des drames de l'habitat dégradé marseillais. Un dossier de diagnostics sérieux, complété au besoin d'un avis structure, est la meilleure protection du vendeur comme de l'acheteur.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un immeuble trois-fenêtres ?
La typologie emblématique de Marseille : environ 7 mètres de façade avec trois fenêtres par étage, 14 mètres de profondeur, un appartement traversant par niveau, et des planchers portés par les murs mitoyens, la façade n'étant pas porteuse.
Un trois-fenêtres est-il bien classé au DPE ?
Souvent D ou E sans rénovation, C une fois les menuiseries et le chauffage repris. Sa mitoyenneté et son plan traversant lui donnent en revanche un bon confort d'été naturel.
Quels diagnostics pour vendre un trois-fenêtres ?
DPE, termites (obligatoire partout à Marseille), plomb (bâti d'avant 1949), ERP, électricité et gaz selon les installations, Carrez en copropriété, et audit énergétique si le bien est une monopropriété classée E, F ou G.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.