Louer à un étudiant à Marseille

Une géographie étudiante en archipel

Aix-Marseille Université, née en 2012, revendique environ 80 000 étudiants, ce qui en fait la plus grande université francophone ; la métropole en compte plus de 100 000 avec les écoles (KEDGE à Luminy, Centrale Méditerranée à Château-Gombert). Les campus dessinent la demande : la Timone pour la santé, Saint-Charles au centre, Luminy aux portes des Calanques.

Les studios se chassent autour de ces pôles et des lignes de métro : un T1 correct au bon endroit part en quelques jours à la rentrée.

Le dossier du bailleur étudiant marseillais

Bail classique, bail étudiant de neuf mois ou bail mobilité : les diagnostics ne changent pas.

• DPE : obligatoire dès l'annonce, classe affichée.
• État des risques (ERP) : dès l'annonce également.
• Plomb (CREP) pour les logements d'avant 1949, fréquents au centre.
• Électricité et gaz pour les installations de plus de 15 ans.
• Permis de louer en plus dans les secteurs de Noailles, la Belle de Mai et Hoche-Versailles : autorisation avant chaque bail.

Zone tendue : ce qui s'applique (et ce qui ne s'applique pas)

Marseille est en zone tendue : le préavis du locataire est d'un mois, et la taxe sur les logements vacants incite à louer plutôt qu'à laisser vide. En revanche, pas d'encadrement du niveau des loyers : le marché fixe les prix, autour de 530 € pour un studio vers Saint-Charles, davantage vers la Joliette ou le Vieux-Port, à titre indicatif.

Les règles énergétiques nationales s'appliquent pleinement : plus de nouveau bail pour un G depuis 2025, loyers gelés en F et G.

Petites surfaces : le coup de pouce de 2024

La correction de calcul du DPE pour les logements de 40 m² et moins, en vigueur depuis juillet 2024, a fait gagner une à deux classes à beaucoup de studios marseillais. Un diagnostic antérieur mérite un nouveau calcul avant la rentrée : meilleure classe, meilleure annonce, et parfois un logement qui redevient louable.

Anticipez dès juin : les créneaux de diagnostiqueurs se raréfient fin août. Comptez 195 à 335 € le pack location, à titre indicatif (voir prix).

Les logements de moins de 40 m² à Marseille

Les données de l'ADEME permettent d'isoler le segment que vise réellement la demande étudiante.

Marseille compte 56 293 logements de moins de 40 m² diagnostiqués, dont 6,2 % classés F ou G, soit environ 3 518 logements, et 12,2 % en classe E. La moyenne communale, toutes surfaces confondues, ressort à 3,5 % : le petit logement est de moitié supérieur.

À retenir aussi : un arrêté du 25 mars 2024 a relevé les seuils d'étiquette sous 40 m², et un diagnostic antérieur à juillet 2024 peut être actualisé par une attestation, sans nouvelle visite.

56 293 petites surfaces, le plus grand parc du réseau

Marseille concentre le plus vaste parc de petites surfaces que nous mesurions : 56 293 logements de moins de 40 m² diagnostiqués, pour 60 574 étudiants inscrits dans le supérieur.

Leur profil énergétique s'écarte nettement de la moyenne communale : 6,2 % de passoires contre 3,5 % pour l'ensemble du parc marseillais, soit près du double. Et 12,2 % en classe E.

Cet écart tient à la nature du petit logement marseillais : immeubles anciens du centre et des quartiers nord divisés en studios, souvent en dernier étage ou en angle, là où les déperditions sont les plus fortes malgré le climat.

Au tarif local de 17,01 € le m², l'échéance de 2028 concerne environ 3 490 logements, représentant quelque 14,8 millions d'euros de loyers annuels. C'est, en volume, le premier enjeu locatif du réseau.