Petites surfaces à Marseille : un quart du parc, et des seuils à part

Le poids réel des petits logements

Sur 233 331 diagnostics marseillais publiés, 56 293 portent sur un logement de moins de 40 mètres carrés. Un sur quatre, donc.

La surface moyenne d'une vente marseillaise s'établit d'ailleurs à 63 mètres carrés, ce qui situe le marché du côté des petits et moyens logements plutôt que des grandes surfaces familiales.

Cette proportion distingue Marseille de la plupart des villes de taille comparable, où les studios se concentrent dans quelques quartiers seulement. Ici, ils sont partout, du centre ancien aux copropriétés des années soixante.

Le biais que le calcul produisait

Le DPE rapporte les consommations au mètre carré. Or les besoins en eau chaude sanitaire ne varient guère avec la taille du logement : un occupant se douche autant dans vingt mètres carrés que dans quarante.

Divisée par une surface deux fois plus petite, la même consommation d'eau chaude produisait donc une valeur au mètre carré deux fois plus élevée. Le petit logement était pénalisé par la règle, pas par sa performance. Le phénomène s'ajoutait à un second effet, la compacité : un studio présente proportionnellement plus de surface déperditive par mètre carré habitable qu'un grand appartement.

Ce que la réforme de 2024 a changé

L'arrêté du 25 mars 2024, entré en vigueur le 1er juillet 2024, a adapté les seuils des étiquettes pour les logements de moins de 40 mètres carrés.

Il a également remplacé la notion de surface habitable par celle de surface de référence, qui intègre les vérandas chauffées et les locaux chauffés d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre. À l'échelle nationale, environ 140 000 logements ont cessé d'être classés F ou G. La mesure n'a demandé aucune démarche aux propriétaires : elle s'applique à tout diagnostic établi depuis cette date.

Ce qu'elle n'a pas changé

Parmi les petits logements marseillais diagnostiqués depuis le 1er juillet 2024, donc évalués sous les nouveaux seuils, 6,56 % sont classés F ou G.

Sur la même période, les logements de 40 mètres carrés et plus affichent 2,28 %. Même avec des seuils adaptés, une petite surface marseillaise reste donc près de trois fois plus souvent une passoire, comme le montrent les classes du DPE à Marseille.

Pourquoi l'écart persiste

La correction portait sur l'eau chaude et la compacité. Elle ne dit rien de l'état du bâti dans lequel ces logements se trouvent.

À Marseille, les petites surfaces se concentrent dans les immeubles anciens du centre, souvent découpés en studios au fil des décennies. Ce sont des logements de bâti ancien avant d'être des petits logements, et c'est le bâti qui pèse.

La comparaison entre les deux populations le confirme sur un autre point : 11,93 % des petites surfaces récemment diagnostiquées atteignent les classes A ou B, contre 18,81 % des logements plus grands.

Le chauffage individuel, autre facteur

Un studio est rarement raccordé à une installation collective performante. Le chauffage y est le plus souvent individuel, parfois d'appoint, et l'eau chaude produite par un ballon électrique.

Ces équipements sont peu coûteux à installer et pèsent lourd dans le calcul. C'est un poste sur lequel un propriétaire peut agir seul, sans passer par une assemblée générale, ce qui n'est pas le cas de l'enveloppe. Remplacer un convecteur ancien ou un ballon vétuste reste la première piste sur ce segment, avant toute réflexion sur les murs.

Ce que cela signifie pour un bailleur

Le calendrier ne fait pas d'exception de surface. Le G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025, le F le sera au 1er janvier 2028 et le E au 1er janvier 2034.

Or 12,23 % des petites surfaces marseillaises récemment diagnostiquées sont classées E, contre 8,37 % des plus grandes. Le stock à traiter d'ici 2034 est donc proportionnellement plus lourd sur ce segment, ce que rappellent les diagnostics obligatoires pour louer.

Le marché étudiant, directement concerné

Marseille compte une population étudiante importante, logée en grande partie dans ces surfaces. La demande y est constante, ce qui a longtemps dispensé les propriétaires de s'interroger sur l'étiquette.

Cette période se termine. Un logement classé G ne peut plus être remis en location, quelle que soit la tension du marché, comme le détaille la location étudiante à Marseille.

Pour un investisseur, l'arbitrage se pose donc maintenant plutôt qu'au moment du départ du locataire, faute de quoi le bien reste vacant le temps des travaux.

Vérifier que la surface retenue est la bonne

Depuis la réforme, la surface de référence conditionne à la fois le calcul et le jeu de seuils applicable. Un logement mesuré à 41 mètres carrés relève des seuils généraux, à 39 des seuils adaptés.

À la frontière, une erreur de mesure change donc l'étiquette. Comparez la surface du rapport à celle de l'acte ou du bail : un écart doit s'expliquer. La surface de référence pouvant dépasser la surface habitable, une véranda chauffée ou un local sous combles suffit parfois à faire basculer un logement au-dessus du seuil.

Vérifier aussi la date du diagnostic

Un rapport établi avant le 1er juillet 2024 sur un petit logement applique les anciens seuils. Il reste valable dix ans, mais il ne reflète pas la règle en vigueur.

Pour un logement proche d'une frontière de classe, refaire le diagnostic peut donc suffire à changer de lettre. C'est le cas de figure où un diagnostic neuf se rentabilise le plus vite. Un rapport de 2022 ou 2023 sur un studio marseillais cumule d'ailleurs deux règles périmées, les seuils et le coefficient de conversion de l'électricité.

Ce que cela pèse à la revente

Le prix moyen d'une vente marseillaise s'établit à 227 849 € en 2024, contre 194 745 € en 2019, soit une hausse de 17,0 %, pour 10 269 ventes contre 13 252.

La décote mesurée par les notaires en 2024 pour un appartement classé G, environ 12 % face à un équivalent classé D, représente près de 27 342 € sur ce niveau de prix. Sur un studio, ce montant dépasse largement le coût d'un changement d'équipement.

Par où commencer

Relisez le rapport en trois points : la surface de référence retenue, la date d'établissement, et le mode de production d'eau chaude.

Ces trois lignes expliquent l'essentiel de la note d'un petit logement marseillais. Si un doute subsiste, l'audit énergétique chiffre les scénarios, et les repères de tarif figurent sur le prix d'un DPE à Marseille.