Meublé de tourisme à Marseille : le DPE est devenu la clé du changement d'usage

Le basculement de la loi Le Meur

La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a introduit une idée neuve : la performance énergétique devient une condition d'accès à l'activité de meublé de tourisme, et non plus une simple information donnée au client.

Jusque-là, le DPE accompagnait la location saisonnière sans jamais l'empêcher. Un studio classé G pouvait se louer à la nuitée sans difficulté réglementaire, alors que le même studio devenait progressivement interdit à la location classique. Cette asymétrie, largement critiquée, est ce que le législateur a voulu corriger.

Le seuil E aujourd'hui, D en 2034

Le mécanisme est simple. Là où la commune impose une autorisation de changement d'usage, le demandeur doit joindre un DPE affichant une classe comprise entre A et E. Ce seuil s'applique jusqu'au 31 décembre 2033.

À partir du 1er janvier 2034, il faudra afficher entre A et D. Un logement classé F ou G ne peut donc pas obtenir l'autorisation aujourd'hui, quelle que soit la qualité de son emplacement, et un logement classé E la perdra en 2034 s'il n'a pas progressé d'un cran. Comprendre ce que recouvrent les classes du DPE devient un exercice de projection, pas de constat.

Changement d'usage : de quoi parle-t-on exactement

Le changement d'usage est une autorisation d'urbanisme qui porte sur la destination réelle du local : transformer un logement d'habitation en hébergement touristique. Il ne se confond pas avec la simple déclaration en mairie, ni avec le numéro d'enregistrement.

C'est une procédure lourde, pensée pour protéger le parc de logements permanents dans les villes sous tension. Elle relève de la collectivité, qui fixe ses propres règles dans un règlement local, et c'est ce règlement que Marseille a durci.

Résidence principale ou pas : la ligne de partage

Tout se joue sur ce point. Une résidence principale, c'est-à-dire le logement que vous occupez au moins huit mois par an, échappe au changement d'usage. Vous pouvez la louer en meublé de tourisme dans la limite d'un plafond annuel.

À Marseille, ce plafond a été abaissé à 90 nuitées par an depuis le 1er janvier 2026, contre 120 auparavant. Tout le reste, résidence secondaire, bien d'investissement, logement hérité, bascule dans le régime de l'autorisation, et donc dans l'exigence de classe énergétique.

Marseille a fermé la porte des autorisations temporaires

La Métropole Aix-Marseille-Provence a adopté le 27 février 2025 un nouveau règlement de changement d'usage, applicable depuis le 29 avril 2025.

L'évolution principale tient en une phrase : les autorisations temporaires de changement d'usage ne sont plus délivrées. Ce régime souple, qui permettait d'exploiter quelques années sans transformation définitive du local, avait porté une grande partie de la croissance du meublé touristique marseillais. Sa disparition change la nature même du projet.

La compensation, concrètement

Hors résidence principale, la location d'un meublé de tourisme suppose désormais une compensation : transformer en habitation, dans le même temps, des locaux qui avaient un autre usage.

En clair, pour retirer un logement du parc résidentiel, il faut en rendre un autre. Cette contrainte est lourde et coûteuse : elle suppose d'acquérir ou de maîtriser un local commercial, un bureau ou un entrepôt, et de le convertir en habitation aux normes. Elle réserve de fait l'exercice aux opérations bien montées, et rend l'achat spéculatif d'un studio destiné à la location courte durée nettement moins évident qu'il y a trois ans.

Les quatre régimes à cumuler

Une erreur fréquente consiste à croire qu'une seule démarche suffit. Exploiter un meublé de tourisme suppose en réalité de satisfaire quatre régimes distincts, qui se cumulent et ne se remplacent pas.

Le changement d'usage auprès de la collectivité, avec son exigence de DPE. Le changement de destination au titre du code de l'urbanisme, lorsque des travaux le déclenchent. L'enregistrement, avec un numéro à 13 chiffres obligatoire sur toute annonce en ligne. Et enfin le règlement de copropriété, qui obéit à sa propre logique.

Un dossier peut être parfait sur trois de ces plans et rester illégal sur le quatrième.

Le règlement de copropriété, dernier verrou

C'est le point le plus souvent négligé, et celui qui produit le plus de contentieux. Une autorisation municipale ne vaut jamais autorisation de la copropriété.

Lorsque le règlement prévoit une destination exclusivement bourgeoise, l'interdiction de l'activité de location touristique peut être valablement retenue. À l'inverse, une clause qui soumettrait la location meublée à l'accord du syndicat peut être jugée non écrite si le règlement autorise par ailleurs des activités libérales aux inconvénients comparables. Dans les immeubles anciens du centre, autour du Vieux-Port ou du Panier, ces règlements sont souvent anciens et méritent une lecture attentive avant tout engagement.

Pourquoi le climat marseillais ne vous sauve pas

Marseille affiche seulement 3,5 % de passoires (F-G) parmi les DPE réalisés, un taux très bas que le climat méditerranéen explique en grande partie : en zone H3, les besoins de chauffage sont faibles et l'étiquette s'en ressent.

Ce confort statistique a une conséquence contre-intuitive. Comme la barre est placée à E et non à D, l'écrasante majorité des logements marseillais la franchit sans travaux. Le sujet n'est donc pas de sauver un bien classé G, cas rare ici, mais de ne pas se faire surprendre en 2034 avec un logement classé E, aujourd'hui conforme et demain hors jeu.

Ce que coûte l'irrégularité : jusqu'à 100 000 euros

La loi Le Meur a doublé l'amende civile encourue pour un local transformé irrégulièrement : elle est passée de 50 000 à 100 000 euros par logement.

S'y ajoute un pouvoir d'injonction : le juge peut ordonner le retour du local à l'usage d'habitation dans un délai fixé, sous astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour et par mètre carré. Sur un studio de 25 m², l'astreinte théorique devient rapidement vertigineuse. Ces montants ne sont pas symboliques : ils sont conçus pour rendre l'irrégularité économiquement absurde.

Un logement F ou G destiné au meublé : quelles options

Si votre bien est classé F ou G et que le projet suppose une autorisation, il n'y a pas de contournement : la classe conditionne l'autorisation.

Trois voies restent ouvertes. Réaliser les travaux permettant de franchir le seuil, ce qu'un audit énergétique permet d'ordonner par priorité. Basculer sur une location classique ou de moyenne durée, en tenant compte du calendrier propre aux passoires en location nue. Ou renoncer au projet touristique pour ce bien précis. Un DPE ancien mérite d'être refait avant d'arbitrer : les règles de calcul ont évolué et une classe peut avoir bougé sans travaux.

Passer de E à D : les travaux qui comptent

En climat méditerranéen, les gains ne viennent pas des mêmes postes qu'ailleurs. Le chauffage pèse peu ; ce sont souvent la production d'eau chaude sanitaire, les menuiseries et la ventilation qui font basculer une étiquette.

Sur un immeuble en copropriété, les leviers collectifs comptent autant que les travaux privatifs : c'est le sens du DPE en copropriété. Et dans une ville où la question de l'été prime, attention à la climatisation, dont l'installation peut peser sur le diagnostic plutôt que l'améliorer.

Le calendrier national à surveiller

Les meublés de tourisme doivent être enregistrés sur un téléservice national unique, avec une échéance fixée au 20 mai 2026. Cette centralisation met fin à la mosaïque des guichets communaux et facilitera les contrôles croisés entre déclaration, annonce et fiscalité.

La réglementation de la location courte durée bouge vite et se décline commune par commune. Vérifiez l'état du droit applicable auprès de la Ville de Marseille et de la Métropole avant tout engagement, notamment si vous achetez un bien en vue de cette activité. Côté location classique, les obligations restent celles du dossier de location, et le permis de louer s'ajoute dans certains périmètres marseillais.